Rencontre avec Alexandre Claudet – Directeur général de VOISIN (Groupe ATLAND)
le 06/06/2019 par Lonlay & Associés
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Quelques données essentielles

 

La SCPI Epargne Pierre possède un positionnement diversifié sur le marché de l’immobilier d’entreprise et ce, sur la France entière. L’année 2018 a vu la concrétisation de 36 nouvelles acquisitions permettant ainsi de maintenir le dividende à 12,24€ / parts soit un rendement de 5,97%.

 

La stratégie d’investissement de l’équipe de gestion de la SCPI Epargne Pierre est spécifique : en effet, l’équipe préfère se concentrer sur de plus petits actifs dont la  rentabilité est généralement meilleure, car passant ainsi en dessous des seuils de négociation des plus gros acteurs du marché qui peuvent faire gonfler les prix d’acquisition au regard d’une concurrence accrue.

Petit tour de marché

 

La France crée des emplois, ce qui est favorable à l’immobilier tertiaire. Rappelons que la croissance est un moteur de l’immobilier d’entreprise de par la création d’emplois qui favorise l’occupation des bureaux et par l’augmentation du pouvoir d’achat. Les prévisions de croissance du PIB restent positives en Europe, et la France devrait même faire mieux que la moyenne.

 

Cela fait maintenant trois ans qu’une hausse des taux d’intérêt est annoncée mais force est de constater que rien ne vient même si elle est incontournable à moyen terme. Il semble qu’elle soit relativement contenue dans le temps mais aussi en volume. Une remontée des taux pourrait impacter l’immobilier puisque l’investisseur arbitre en permanence entre les différentes classes d’actifs. Actuellement, la prime de risque entre immobilier et obligations est supérieure à sa moyenne historique. L’immobilier conserve donc un amortisseur en cas de remontée progressive des taux d’intérêt. Tout le challenge pour les SCPI réside dans leur capacité à pouvoir augmenter les loyers des immeubles, et à conserver des rendements intéressants tout en maintenant le rythme de collecte.

 

Et Epargne Pierre dans tout cela ?

 

Voisin a investi sur Epargne Pierre, en 2018, 376 millions d’euros, soit plus que ce qui a été collecté (319 millions d’euros) avec des rendements acte en main dépassant les 6,65% et en se concentrant toujours sur des actifs de petite taille ou de taille moyenne, là où la concurrence à l’achat est moins forte et en favorisant, autant que faire se peut les acquisitions « off market ».

 

La SCPI grossissant, et donc la diversification étant plus forte, l’équipe de gestion a également sélectionné cette même année de plus gros actifs (entre 20 millions et 25 millions d’euros). Ces immeubles se veulent multi-locataires pour une meilleure répartition des risques.

 

L’équipe a aussi augmenté le volet commerces de ses acquisitions face à de belles opportunités et s’est ainsi étendu en province plus qu’en Ile de France, la plupart des commerces étant situés dans cette zone. Il y a une dizaine d’années, le commerce était très prisé par les investisseurs. L’arrivée du commerce sur internet a changé la donne, modifié les équilibres et provoqué des pertes de repères. Cette année 2018 a donc vu moins d’acheteurs sur ce segment, et cela a permis à la SCPI de concrétiser de bonnes opérations, avec une rentabilité légèrement moindre que celle des bureaux mais toujours avec cette même vision de diversification.

 

On peut d’ailleurs observer que le patrimoine de la SCPI Epargne Pierre se valorise d’année en année. En 2018, à périmètre constant, l’évolution des valeurs d’expertise était de 2,39% et celle des acquisitions de l’année de 3,10%, ce qui démontre de façon certaine que cette stratégie d’investissement pour une SCPI telle qu’Epargne Pierre était la bonne.

Comment respecter sa ligne de conduite alors que l’ économie est tortueuse

 

Néanmoins, investir n’est pas toujours si facile et c’est un chemin semé d’embuches. L’équipe d’investissement a analysé 865 dossiers pour 6,8 Milliards d’investissements ce qui s’est traduit par 106 offres indicatives d’acquisition avec exclusivité d’étude. Ces 106 offres se sont elles-mêmes traduites par 46 retours positifs. A la suite de cela, le dossier est analysé juridiquement et techniquement pour arriver à 36 signatures chez le notaire soit 376 Millions d’Euros d’investissement.

 

On voit ici que le temps que peut mettre une SCPI pour investir sa collecte peut être long et pour éviter d’être dilutif, l’allongement du délai de jouissance est une bonne méthode. Cet allongement du délai de jouissance permet aussi de maintenir des rendements dans un marché extrêmement concurrentiel.

 

On peut noter également qu’en 2018 les loyers ont pu être réindexés autours de 1,40%. Si cette inflation semble se tasser, l’équipe de gestion préfère ne pas la prendre en compte dans ses prévisions.

Les prévisions des mois à venir

 

En 2019, Epargne Pierre poursuivra sur cette même dynamique et cette même stratégie de petits et moyens actifs, mais pourra également s’intéresser à des immeubles de taille plus importante, proches de 50 M€, dès lors qu’il est possible de créer de la valeur. L’idée est de pouvoir acheter un immeuble avec de la vacance locative partielle (10 à 15%) car elle est moins valorisée et l’immeuble se paie ainsi un peu moins cher. Cette vacance permet d’améliorer le loyer en travaillant la partie location ce qui aura pour effet de créer une meilleure valorisation dans le futur. La valorisation peut également s’améliorer  avec des travaux réalisés pour fidéliser les locataires. Ils peuvent être assortis de revalorisations de loyers et d’engagements de baux fermes. Intrinsèquement, petit à petit, ce travail aura pour effet une augmentation de la valeur de l’immobilier et du loyer.

 

Anne Duranton

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